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18 de Outubro de 2019

Contribuição de melhoria: repasse no aluguel, desconto no imposto de renda, cobrança sobre PPP e obrigatoriedade de implantação dos entes federados.

Rafael Albertoni, Advogado
Publicado por Rafael Albertoni
há 3 meses

Contribuição de melhoria: repasse no valor do aluguel, desconto no imposto de renda sobre ganho de capital, cobrança sobre obra parcial público-privada e obrigatoriedade de implantação dos municípios frente aos repasses constitucionais.

Rafael Albertoni Faganello

Mestre em Direito Político e Econômico da Universidade Presbiteriana Mackenzie - SP. Pós-Graduado em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas - SP. Graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie - SP. Graduando em Ciências Econômicas pela FECAP. Curso de especialização em Planejamento Tributário do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários - IBET. Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB SP. Foi professor da Faculdade Educamais em Direito Tributário no curso de pós-graduação lato sensu na disciplina Estratégias Tributárias e Empresariais. Foi professor da Faculdade Educamais na graduação de Gestão em RH na disciplina Aspectos Legais. Foi professor na Faculdade Educamais de curso de extensão de redação. Foi monitor do curso de pós-graduação lato sensu em Direito Tributário e monitor do curso de extensão de Compliance Tributário da Fundação Getúlio Vargas. Foi professor da Pós-Graduação em Direito Tributário da Verbo Jurídico. Sócio fundador de Albertoni e Zampronio Sociedade de Advogados. Sócio fundador e administrador de LBA Assistência Operacional Ltda EPP. Advogado, professor e palestrante. (contato@aezadvogados.com.br).

Área do Direito: Imobiliário. Tributário. Administrativo.

Resumo: O presente trabalho visa demonstrar curiosidades e vantagens pouco conhecidas sobre a contribuição de melhoria e se baseia tão somente no apontamento da norma escrita e não na doutrina e jurisprudência.

Palavras-Chave: Contribuição de melhoria; Aluguel; Ganho de capital; Parceria Público-Privada; Responsabilidade fiscal.

Como breve introdução, a contribuição de melhoria, em características gerais, é um tributo pouco discutido justamente por ser pouco utilizado pelos entes federados, e tem como fato gerador a obra pública com valorização imobiliária. Assim, com base no princípio do não enriquecimento ilícito, um administrado que tem seu imóvel valorizado por obra pública, sendo que esta é paga pela sociedade, possui o dever de quitar um tributo específico por essa valorização (a dita contribuição de melhoria), já que outros contribuintes pagaram pela obra de forma indireta (impostos) e não tiveram a mesma sorte.

Cabe salientar que não há fato gerador sobre especulação imobiliária e o pagamento é exigível somente quando finaliza a obra, sendo que é possível fracionar a obra e cobrar parcialmente quando parte da obra é já utilizada pela sociedade e está finalizada. Um exemplo disso seria a construção de um hospital com projeto de várias alas de especialidade e uma das alas já funcionar antes das outras.

No Brasil, há dois limites para a cobrança desta espécie de tributo e esses limites são cumulativos, ou seja, são considerados ao mesmo tempo. São eles: limite do valor da obra e limite da valorização individual do imóvel. Assim, não poderia o Fisco dividir o valor da obra e cobrar de forma igual para todos os proprietários dos imóveis, salvo se demonstrar que essa valorização individual é equivalente. Não é o objetivo o aprofundamento da questão, mas cabível apontar que o modelo adotado para tais limites é o chamado modelo misto brasileiro, que se assemelha ao peruano, pois visa a justiça fiscal com limites e tem como mistura o modelo alemão (somente limite de valor da obra) e modelo americano (somente limite da valorização imobiliária).

1 - Majoração compulsória do valor do aluguel art. 8 lei de 1967.

Como o objetivo do artigo é proporcionar curiosidades acerca de tal tributo, necessária essa subdivisão a respeito de ser incluído no valor de aluguel o custo do proprietário com a contribuição de melhoria paga.

Pois bem, via de regra, é o proprietário do imóvel que paga tal tributo, conforme Art. , do decreto-lei 195/67. Este responde pelo pagamento da contribuição de melhoria ao tempo em que é proprietário quando do lançamento do tributo, e esta responsabilidade se transmite aos adquirentes e sucessores, a qualquer título, do domínio do imóvel.

Todavia, o questionamento que surge é: e se há um ponto comercial alugado e este é totalmente beneficiado pela venda de tal ponto no futuro?

A resposta pode ser dada no Art. , § 2º, do decreto-lei 195/67: no imóvel locado é licito ao locador exigir aumento de aluguel correspondente a 10% (dez por cento) ao ano da Contribuição de Melhoria efetivamente paga. Logo, está aí uma vantagem legal compulsória ao proprietário do imóvel que deseja repassar essa valorização do ponto comercial ao locatário. Ficou destacado aqui a noção de ponto comercial, por ser mais razoável, na prática, a sua cobrança, mas não há limitação legal para um ou outro tipo de locação, podendo ser feita essa cobrança para todos os tipos, salvor expressa disposição em contrário no contrato de aluguel.

2 - Possibilidade de cobrar parcialmente contribuição de melhoria de obra por Parceria Público-Privada

A origem da contribuição de melhoria advém do Art. 145, III, CF e Art. 81, CTN, ou seja, a contribuição de melhoria pode ser cobrada pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos Municípios, no âmbito de suas respectivas atribuições, e é instituída para fazer face ao custo de obras públicas de que decorra valorização imobiliária, tendo como limite total a despesa realizada e como limite individual o acréscimo de valor que da obra resultar para cada imóvel beneficiado.

Assim, poderia ter-se a interpretação de que somente a obra 100% pública poderia gerar tal tributo. Ora, mas e se o governo somente pudesse realizar uma obra de benefício social com ajuda do poder privado e poucos administrados conseguissem a sorte de ter seus imóveis valorizados às custas de todos. O princípio do não enriquecimento ilícito não seria atingido se a interpretação fosse que a obra viesse de 100% de dinheiro público. Cremos que a obra pública poderia ser interpretada quando atinge seu fim público e feita, pelo menos uma parte dela, por um órgão público. Não necessariamente todo o dinheiro deveria vir dos cofres públicos para ser considerada uma obra pública.

Dessa forma, a indagação que viria sobre ser possível cobrar contribuição de melhoria por uma Parceria Público-Privada, pode ser respondida como positiva, desde que proporcionalmente ao que se refere ao gasto e participação pública na obra. Dúvida não há para o consórcio ou convênio público, em que dois entes federados se juntam para financiar uma obra pública. Neste último caso, cada ente poderá cobrar a contribuição de melhoria sobre o proporcional que investiu e é recomendado aos administradores públicos que insiram tal cláusula e a forma de divisão no próprio contrato administrativo.

3 – Dedução do valor da contribuição de melhoria pago da base de cálculo do imposto de renda sobre ganho de capital.

Para facilitar a compreensão desse item, partimos do seguinte exemplo: imóvel valorizado de R$ 50.000,00 para R$ 100.000,00 decorrente de uma obra pública. Pagou-se uma contribuição de melhoria sobre tal valor. Quando for vender o imóvel, pagará ganho de capital sobre a diferença do valor recebido para o valor adquirido. A União tributa sem considerar a contribuição de melhoria.

Todavia, o contribuinte deve ficar atento à essa questão, porque, por vezes, o pagamento da contribuição de melhoria pode ser realizado anos antes da efetiva venda do imóvel, porém, segundo o art. 17 do decreto-lei nº 195/1967, é possível deduzir o valor pago de contribuição de melhoria da base de cálculo do imposto de renda sobre ganho de capital, devendo o contribuinte ficar atento para não perder tal direito e ser onerado por imposto de renda maior que o devido tendo, ainda, o direito à restituição caso pague o valor sem considerar essa dedução, conforme estabelece o art. 165, CTN.

4 - ENTES FEDERADOS QUE NÃO COBRAM CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA E RECEBEM REPASSE CONSTITUCIONAL.

Fica este último item com apenas alguns questionamentos para reflexão. Quer dizer: por que não é comum cobrança de contribuição de melhoria? Muitos dizem por ser necessária a transparência e publicidade notória de todos os custos, o que poderia ensejar desapreço político.

A contribuição de melhoria seria então uma boa fonte de renda aos entes políticos brasileiros e no combate à corrupção? Seria um caminho para a eficiência da arrecadação tributária e gestão pública aplicar a obrigação da aplicação do art. 11, da lei de responsabilidade fiscal, qual seja, que os entes federados não recebam repasses voluntários sem demonstrarem que cobram toda a base de cálculo possível de sua competência? Senão vejamos o que fala o artigo, apenas para facilitar a compreensão:

Art. 11, Lei Complementar 101/2000. Constituem requisitos essenciais da responsabilidade na gestão fiscal a instituição, previsão e efetiva arrecadação de todos os tributos da competência constitucional do ente da Federação.

Parágrafo único. É vedada a realização de transferências voluntárias para o ente que não observe o disposto no caput, no que se refere aos impostos.

É importante tanto o contribuinte quanto o gestor público estarem cientes dessa obrigação legal acima apontada a fim de trazer maior relevância da contribuição de melhoria ao seu papel social e de cidadania.

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